Взаимозачет: квартира в новостройке за вторичное жилье. Особенности, этапы и преимущества сделок
Многие семьи мечтают о смене старой квартиры на апартаменты в новом доме. Однако, процесс продажи текущего жилья и последующей покупки нового может занять длительное время и вызвать массу хлопот. Существует способ значительно ускорить этот процесс - квартира взаимозачет. Это простая схема, позволяющая обменять свое имеющееся жилье на квартиру в новом доме.
В наше время купить квартиру в новостройке с помощью взаимозачета стало просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие варианты квартир в новостройке и затем эксперты агентства проводят оценку старого жилья, выставляя его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры, в которую включаются все возможности риелторской компании.
В это время выбранная квартира в новостройке забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подписывает договоры продажи и покупки квартиры в новостройке. В некоторых ситуациях покупателю приходится доплатить сумму разницы, единовременно или в рассрочку.
Конечно, можно попытаться провести всю операцию без помощи агентства, однако без рекламы для покупателя можно искать квартиру месяцами, а иногда и годами. Ни одна компания не станет держать бронь на квартиру в новостройке на такой длительный срок. Кроме того, оформить все необходимые документы самостоятельно бывает непросто, и без помощи юристов не обойтись.
Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны. Агентство, заинтересованное в проведении быстрой сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее, чем ипотека, поскольку покупателю квартиры в новостройке не нужно выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.
Как правило, люди путают понятия "взаимозачет" и "трейд-ин". Ведь на первый взгляд они действительно очень похожи. В то время как "трейд-ин" – это схема быстрой продажи старой квартиры в обмен на новую с доплатой разницы в цене, "взаимозачет" – это товарообменная операция между двумя владельцами квартир.
Если участвует физическое и юридическое лицо, то это уже можно назвать "взаимозачетом жилья". Обмены жилья на вторичном рынке встречаются очень редко, поэтому большинство обменных операций сегодня заключаются с участием новостроек.
Но в чем же отличия между "взаимозачетом" и "трейд-ином"? Разница заключается в том, что "трейд-ин" предполагает выкуп старой квартиры агентством по несколько сниженной цене для последующей ее продажи, а "взаимозачет" – это именно товарообменная операция между владельцами квартир.
Некоторые называют "трейд-ин" и "взаимозачет" одним и тем же типом сделок, и это порождает путаницу среди людей. Однако, стоит помнить, что "трейд-ин" и "взаимозачет" – это разные вещи. Именно поэтому "трейд-ин" в недвижимости используется нечасто, а в большинстве случаев агентства просто выставляют квартиру на продажу.
Схема покупки недвижимости по взаимозачету предусматривает несколько этапов.
В первую очередь, клиент выбирает подходящую квартиру в новостройке из предложенных агентством объектов. Желательно обратиться в крупные агентства, которые имеют дело с множеством застройщиков и могут предложить множество вариантов недвижимости.
Далее, специалисты агентства проводят независимую оценку старой недвижимости и начинают рекламную кампанию для ее продажи. Чем более крупное агентство, тем больше рекламных возможностей, а значит, быстрее найдется покупатель.
Чтобы забронировать выбранную недвижимость в новостройке, клиент обычно вынужден оставить залог на все время продажи своей старой недвижимости.
Когда покупатель найден, заключается договор продажи старой недвижимости и договор покупки новой недвижимости. Риелторское агентство оказывает полное юридическое сопровождение сделки.
Основное требование к старой недвижимости – это наличие у клиента права собственности. Также важно тщательно оценить стоимость недвижимости. Компании, занимающиеся взаимозачетами, могут иметь свои требования к старым квартирам. Так, для взаимозачета в Москве часто рассматриваются только квартиры, которые принадлежат клиенту более трех лет и свободны от каких-либо юридических или физических ограничений.
Общие требования к недвижимости для сделок по взаимозачету – высокая ликвидность, хорошее состояние и нахождение в относительно новых домах (2000-х годов постройки). Однако зависит жесткость требований от компании-застройщика.
Стоит отметить, что недвижимость, доступная для покупки по взаимозачету, обычно находится в объектах с незавершенным циклом строительства. Это означает, что покупатель должен быть готов к задержкам в заселении, а также решить вопрос с пропиской или временной регистрацией.
Одно из самых крупных агентств недвижимости Москвы и Московской области, «Азбука Жилья», предлагает программу «Взаимозачет на новостройку». Эта программа отличается от других предложений на рынке тем, что позволяет клиентам на выгодных условиях обменять свою вторичную квартиру на квартиру в новостройке или заменить свою квартиру в новостройке на квартиру в другой новостройке, например, большей площади или при другой стадии строительства.
Компания работает с большим количеством застройщиков, благодаря чему у клиентов есть возможность выбрать квартиру на свой вкус и бюджет. В каталоге «Азбуки Жилья» представлено множество объектов в различных районах Москвы и Подмосковья, начиная от бюджетных вариантов до элитных.
Преимуществом программы является то, что клиентам не нужно беспокоиться о том, что купив квартиру в новостройке, их выбор кто-то перебьёт – новые квартиры резервируются в течение 2 месяцев с фиксацией цены.
С другой стороны, недостатком можно назвать то, что не все новостройки в Москве и Подмосковье участвуют в программе. Однако, это не ограничение для клиентов компании, так как список предоставляемых вариантов квартир один из самых обширных. И в рамках этого списка можно легко найти подходящий вариант.
Примеры успешных сделок, совершенных с помощью взаимозачета, не стали еще широко распространенной практикой для агентства недвижимости «Азбука Жилья». Однако, эта система начинает набирать популярность, так как уже было несколько удачных сделок с ее использованием.
Один из примеров - клиент, обратившийся в «Азбуку Жилья» с запросом на продажу его 2-комнатной квартиры в Москве на улице Свободы, площадью 56 квадратных метров и стоимостью 12 800 000 рублей, и последующей покупки 2-комнатной квартиры площадью 63 квадратных метра в новом жилом комплексе «Балтийский квартал» с огороженной территорией, охраняемой стоянкой и подземным паркингом, стоимостью 12 400 000 рублей. «Азбука Жилья» заключила с клиентом договор на оказание услуг по продаже его квартиры на улице Свободы и забронировала выбранную клиентом квартиру в «Балтийском квартале» с фиксацией стоимости на время продажи его собственности. Агентство нашло покупателя и провело успешную сделку по продаже квартиры. После получения государственной регистрации нового права собственности, клиент купил забронированную 2-комнатную квартиру в «Балтийском квартале».
По аналогичной схеме была проведена продажа еще одной 2-комнатной квартиры в городе Железнодорожный, микрорайоне Южное Кучино, площадью 50 квадратных метров и стоимостью 5 100 000 рублей. Агентство продало ее и помогло клиенту купить 2-комнатную квартиру площадью 60 квадратных метров в новом жилом комплексе «Бутово Парк».
Кроме того, специалистами «Азбуки Жилья» была продана 3-комнатная квартира на улице Нелидовской с площадью 65 квадратных метров и стоимостью 11 500 000 рублей. После оформления права собственности на нового владельца, клиент агентства приобрел две 2-комнатные квартиры площадью по 64 квадратных метра и стоимостью по 5 000 000 рублей в ЖК «Путилково».
Несмотря на наличие ограничений при использовании схемы взаимозачета при покупке квартир, этот метод по-прежнему остается одним из наиболее удобных, быстрых и безопасных способов улучшить жилищные условия. Сравнивая с ипотекой, полученной под залог недвижимости, схема взаимозачета проще и во многих случаях значительно дешевле.
Фото: freepik.com