Мало кто может похвастаться стабильностью и постоянностью места жительства в современном глобальном обществе. Но, если говорить о жителях Москвы, то это вдвойне сложно. Этот город предъявляет особые требования к своим жителям, и первая квартира, купленная молодой семьей, нередко считается только стартовым вариантом. Очень скоро они осознают, что им нужно найти более подходящий вариант, например, обменять купленную за скромные деньги однокомнатную квартиру в Подмосковье на жилье большей площади, чтобы было ближе к работе. Нередко растущая семья вынуждена переехать в другой район, где находится спортивная или языковая школа, в которую ходит ребенок.

Но ситуация меняется со временем. Родители взрослых детей в большинстве случаев выбирают путь сокращения площади квартиры, чтобы переехать к молодой семье или получить дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую и получив приличную доплату. Примерно таков общий сценарий "круговорота" жилой недвижимости в Москве.

Обмен квартиры с доплатой - не самая простая сделка, и если у вас нет большого опыта, лучше обратиться за помощью к риэлтору. Действительно, проведение такой сделки самостоятельно может скрыть немалые риски. Не зря ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.

Для начала подробнее рассмотрим основные способы обмена квартиры:

1. Договор мены. Если вы выбрали этот способ, сначала нужно найти человека, который хочет поменяться с вами квартирой. К сожалению, договор мены в Москве является редкостью (менее 3% обменов квартир). Так что в этом случае вы действительно можете считать себя счастливчиком.
2. Договор купли-продажи. Данный способ является наиболее распространенным. Вам нужно продать свою квартиру и купить интересующий вас вариант (или варианты) квартир, которые подготовятся и осуществятся одновременно. Поэтому такая схема называется альтернативной сделкой.

Конечно, самостоятельный поиск квартиры потребует от вас огромного количества времени и знаний. Вам придется превратиться в риэлтора, юриста, оценщика - все это требует освоения огромного количества информации. Причем, экономии самостоятельное решение вопроса вам не принесет. Более того, грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не позволит своему клиенту переплатить (80% квартир на рынке выставлены по завышенной цене), знает техники торга, и главное - знает, как проверить документы на квартиру, чтобы снять возможные риски.

Что же касается альтернативной сделки, то ее проведение может содержать от 5 до 6 звеньев. Это выше показывает объем работ, которые должно осуществить агентство, и формирует стоимость услуг агентства недвижимости. Поэтому первым шагом при выборе риэлтора обязательно посмотрите, какое агентство недвижимости может реализовать необходимую вам альтернативную схему.

Следующим шагом будет продажа вашей квартиры, которая включает в себя ряд этапов. Во-первых, необходимо найти покупателя, визуально оценить объект, занести данные в базу данных агентства и в специализированные интернет-площадки. Затем вам нужно будет презентовать свою квартиру покупателю, принять авансовый платеж и подготовить документы для сделки.

Одновременно с продажей своей квартиры нужно начать поиск нового жилья. Необходимо изучить открытые и скрытые источники информации, если нужно - поискать в одном или нескольких конкретных домах, опросить консьержей и, конечно же, расклеить объявления.

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться в юридической "чистоте" квартиры, отсутствии коммунальных долгов. После этого можно будет передать аванс и заключить договор купли-продажи, который также подразумевает подготовку документов для банка, если вы будете брать ипотеку, и регистрацию сделки в Росреестре.

Как видите, проведение альтернативной сделки - не такая уж и простая задача. И если у вас нет достаточного опыта, лучше всего обратиться за помощью к профессионалам.

В Москве обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную может проходить по разным условиям. Как и в других столицах мира, в Москве есть различное ценовое районирование. Например, если однокомнатная квартира находится в Центральном административном округе, то ее можно обменять на большую с возможной компенсацией от покупателя, в зависимости от района и качества жилья. Обмен квартиры внутри ЦАО будет крайне индивидуальным и зависит от каждой конкретной квартиры.

Если вопрос продажи и покупки квартир относится к одному ценовому сегменту, то размер доплаты может быть более предсказуемым. Например, если нужна квартира в том же районе, то размер доплаты составит разницу в квадратных метрах, умноженную на понижающий коэффициент. Обычно это от 1 миллиона рублей в старой Москве. Однако, вторичный рынок показывает, что стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной (при прочих равных условиях), что требует учитывать этот фактор.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную осуществляется по аналогичной схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте, как правило, требуют доплаты, которую можно рассчитать исходя из количества дополнительных квадратных метров. Поиск квартиры может занять время, т.к. большие квартиры в меньшем количестве участвуют в обороте недвижимости. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет от 700 тысяч рублей, а на четырехкомнатную - от 1300 тысяч рублей. Стоит учесть, что эти начальные цифры указаны для обменов в так называемых "хрущевках", а поиск 4-х комнатной "хрущевки" достаточно сложен. Конечная стоимость зависит от многих факторов и может быть более индивидуальной.

Обмен крупной квартиры на несколько маленьких: в чем заключается и как рассчитать свои возможности

Если вы являетесь обладателем 3-х или 4-х комнатной квартиры, то, возможно, стоит задуматься об обмене на две однокомнатные квартиры. Такой обмен возможен без доплаты, но вероятнее всего придется жертвовать уровнем района, тогда как получение более привлекательных площадей и сохранение или повышение уровня района невозможно без доплаты. Однако, рассчитать размер доплаты сложно, поскольку условия обмена могут усложниться. Например, если у вас трехкомнатная квартира типа «хрущевка», то при обмене за две однокомнатные потребуется значительная доплата. Разница в цене крупных и маленьких квартир будет больше, и продажа трехкомнатной «хрущевки» будет осуществляться за низкую цену, в то время как покупка однокомнатных квартир будет стоить дороже из-за высокого спроса на них. Поэтому необходимо учитывать все эти факторы при расчете своих возможностей.

Обмен крупной квартиры на две меньших потребует формирования и осуществления трех договоров купли-продажи: продажи большой квартиры и покупки двух меньших. Это усложняет задачи агентства по недвижимости, что, в свою очередь, отражается на стоимости услуг риэлторов – она может увеличиться в среднем на 1,3–1,6%.

Фото: freepik.com