Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага
Перепланировка квартиры – задача, требующая как трудоемких работ, так и определенных знаний в области законодательства. Владельцу надо четко понимать, какие работы имеет право производить, а какие – нет, и обязательно оформлять их документально. Однако некоторые решаются на такой шаг без согласования, но даже в этом случае еще не поздно выйти на правильный путь – любые произведенные изменения следует узаконить.
Таким образом, как отличается согласование от узаконивания? Согласование должно проводиться до начала перепланировки, а узаконивание – уже после ее фактической реализации. Часто владельцы квартир перед капитальным ремонтом не задумываются о последствиях и отсутствии необходимости документирования всех планируемых изменений.
Изменения, не согласованные с органами, ответственными за архитектуру и строительство, могут вызвать ослабление несущих конструкций и серьезные проблемы при желании продать квартиру, что отразится не только на возможности получения ипотеки, но и на цене. Требуется время и денежные затраты на оформление документов – процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике – около четырех.
Однако не только продажа квартиры может стать затруднительной. Сложности могут возникнуть также при различных операциях с недвижимостью, для коих необходимо проверить соответствие ее плану БТИ, например, при оформлении договора дарения или передаче в наследство. Обнаружение незаконного изменения планировки квартиры инспекцией может привести к требованию немедленного узаконивания работ. Перед тем как проводить перепланировку, владельцу необходимо озаботиться соблюдением закона и правил проведения работ.
Перепланировать квартиру многие хотят, но не все знают, как это сделать законно. Если самовольная перепланировка уже была проведена, перед ее узакониванием необходимо точно выяснить, что именно было изменено. Для этого можно пригласить специалиста из профильной организации, занимающейся узакониванием перепланировок, для осмотра квартиры. Важно иметь действующие документы БТИ, такие как технический паспорт квартиры или план и экспликация, для проведения оценки. Это позволит понимать разницу между реальным состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Участки квартиры, в которых произведена самовольная перепланировка, будут выделены красными линиями.
Если у владельца квартиры нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию. Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список запрещенных работ, которые нельзя производить в жилых помещениях. Если же они были проведены, то узаконить перепланировку не удастся, а собственнику придется привести квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. Это может быть расширение санузлов за счет жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и другие типичные нарушения.
Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации. Это могут быть снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах. После сбора и оценки всей необходимой информации делается вывод о законности проведенных изменений. Если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.
Второй этап: получение технического заключения
Когда речь заходит о переделках в квартирах, даже небольшие изменения, такие как удаление подоконника или перемещение газовой плиты, могут потребовать согласования, поскольку они классифицируются как сложные перепланировки. Также перенос или установка второго санузла, создание тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов необходимо согласовывать. Полный список разрешительных мер для столицы указан в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.
Легализовать подобные изменения можно только на основании технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затрагивает несущие стены или перекрытия, то любая организация, имеющая допуск СРО, может выдать соответствующее заключение. Чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в соответствующую компанию и заказать услуги специалиста, который сделает все необходимые замеры в квартире и оформит документ. Заказчику выгодно, что ответственность за точность измерений несет организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения составляет обычно семь дней, а стоимость документа – до 25 000 рублей.
При изменении несущих конструкций получение технического заключения усложняется, поскольку право на его выдачу имеет только автор проекта здания или заместитель организации, например ГБУ "Экспертный Центр", если автор уже не существует.
В третьем этапе необходимо подать документы в МЖИ. Собственнику следует обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов после получения технического заключения. В состав этого пакета помимо технического заключения входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки, правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в результате перепланировки газовая плита была перемещена, то потребуется получить справку из АО «Мосгаз» о правильности подключения.
Можно подать документы в течение двух-трех недель, после чего инспектор ЖИ осмотрит квартиру и проверит все параметры на соответствие заявленному техническому заключению. Необходимо обратить внимание, что организация, занимающаяся составлением заключения, должна сама проводить обмеры. Кроме того, инспектор выдаст владельцу акт об административном правонарушении, так как самовольная перепланировка относится к нарушениям. Штраф составит около 2500 рублей. Через месяц собственнику придет квитанция по почте, которую нужно оплатить, а затем связаться с инспектором. Оплатить квитанцию можно по телефону, а также направить фотографию квитанции об оплате по электронной почте или любому доступному мессенджеру.
После этого ЖИ приступает к проверке технического заключения и выносит решение о возможности узаконивания перепланировки. Если решение отрицательное, клиент получит в мотивированном порядке отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве в МФЦ. В случае положительного решения, инспектор свяжется с собственником квартиры и сообщит, что необходимо подписать оформленный акт. Затем владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, составлявшую техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ждать, пока его подпишут. Процесс займет от двух до четырех месяцев, а если в перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то может растянуться на полгода.
Последний этап законной перепланировки - это оформление нового плана БТИ. После того, как владелец квартиры получил акт о проведенных работах, ему необходимо обратиться в БТИ и запросить новый план, который отразит все изменения. Если на первом этапе не был получен старый план БТИ, то необходимо вызвать техника для проведения измерений. В этом случае государственная пошлина составит примерно 10 000 рублей, а процесс займет не менее трех недель. Если же владелец квартиры уже имеет старый план, то за новый план он должен будет уплатить около 2000 рублей. При этом услуги техника не будут требоваться, так как красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. Оформление нового плана займет около недели.
Однако, стоит помнить, что самостоятельное оформление перепланировки является трудоемким и дорогостоящим процессом. Несоблюдение тонкостей законодательства и несогласование документации может привести к существенным задержкам и увеличению стоимости процедуры.
Фото: freepik.com